DEFINITION DU LOGEMENT INSALUBRE
L’article L. 1331-22 du Code de la Santé Publique définit le logement insalubre :
« Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. La présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l’article L. 1334-2 rend un local insalubre. Les décrets pris en application de l’article L. 1311-1 et, le cas échéant, les arrêtés pris en application de l’article L. 1311-2 précisent la définition des situations d’insalubrité. »
LISTE NON-EXHAUSTIVE DES DESORDRES QUI EMPECHENT LA JOUISSANCE PAISIBLE DU BIEN
L’article 1719 du Code civil pose le principe suivant :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »
Parmi les désordres qui peuvent caractériser un manquement du bailleur à garantir une
jouissance paisible du logement, on retrouve notamment :
✓ Les traces de moisissures
✓ L’humidité
✓ Les odeurs d’humidité
✓ Les remontées capillaires
✓ Les buées constantes dans les pièces du bien
✓ La mauvaise isolation des murs / sols / plafonds
✓ La présence de nuisibles
✓ L’affaissement des sols
AVANT TOUT CONTENTIEUX JUDICIAIRE
Avant d’envisager une procédure judiciaire à l’encontre de son bailleur et/ou de l’agence immobilière en charge de la gestion du bien immobilier loué, il est conseillé de :
‣ Alerter son bailleur ou l’agence de gestion du bien immobilier sur l’insalubrité du logement par mail ou par LRAR (il est important d’un point de vue de la preuve, de privilégier les échanges écrits)
‣ Mandater un Commissaire de Justice pour faire constater l’insalubrité du logement
‣ Saisir la Mairie de la ville où se situe le logement insalubre (à lire : https://
www.collectivites-locales.gouv.fr/competences/les-pouvoirs-de-police-du-maire-en-matiere-dhabitat)
‣ Tenter une résolution amiable du litige (par le biais d’une médiation, d’une conciliation ou d’une négociation)
ACTION DEVANT LE TRIBUNAL JUDICAIRE
A titre préliminaire, il convient de préciser que le Tribunal territorialement compétent est celui du lieu où se situe le logement insalubre et plus précisément le Juge des Contentieux de la Protection et ce, conformément aux dispositions de l’article L. 213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire.
Pour obtenir un dédommagement des préjudices subis du fait de l’état d’insalubrité du logement, plusieurs fondements juridiques sont possibles, sous réserve que les conditions pour chacun d’entre eux, soient remplies :
✦ Nullité du contrat de bail (articles 1130 et 1132 du Code civil)
✦ Responsabilité contractuelle (article 1231-1 du Code civil) au motif que le bailleur aurait manqué à son obligation de garantir une jouissance paisible du logement donné à bail
✦ Garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil)
Décision récente obtenue par le Cabinet VPH AVOCAT
JCP TJ PARIS, 30 août 2023 (RG n° 22/02975) :
« Il apparaît que la responsabilité du bailleur doit être retenue quant au préjudice de jouissance dont ont souffert les preneurs. En effet, il est indéniable que les demandeurs ont subi des désordres liés à une humidité excessive au sein de leur habituation et qu’ils se sont évertués à signaler les difficultés à plusieurs reprises à leur bailleur, sans que celui-ci ne mette en place d’actions correctives, et alors même qu’il est établi par l’expert mandaté par ce dernier que seules de telles actions correctives pouvaient mettre un terme aux désordres constatés. Les preneurs demandent à être indemnisés sur la période courant du mois de mars 2020, date d’apparition des désordres, à leur départ au 16 février 2022, et sollicitent le paiement de la somme de 24 042,85 € correspondant à l’intégralité des loyers et chargés versés pour cette période.
S’il a été précédemment déterminé que les désordres ont effectivement été constatés dès le mois de février 2020 et jusqu’au départ des lieux, il convient de retenir que ceux-ci n’ont pas affecté l’ensemble de l’appartement, mais principalement la salle d’eau et le mur/plafond de la chambre. Ainsi, une perte d’usage de 50 % sera retenue. »
par Digital Jouss' en 2022